Банкротство с ипотекой: как сохранить квартиру в 2026 году

Коротко о главном

1 Ипотека не аннулируется автоматически:

Залоговое жилье не защищено общим исполнительским иммунитетом ст. 446 ГПК РФ, но сохраняется по специальным нормам ст. 213.10-1 Закона № 127-ФЗ.

2 Локальное мировое соглашение:

Заключается исключительно между должником/третьим лицом и ипотечным банком. Другие кредиторы (по картам, МФО, налогам) не могут его заблокировать.

3 Разовый стартовый бюджет «на входе»:

Включает компенсацию 50% госпошлины банка + накопленные ретроспективные платежи за время процесса (3–6 месяцев) + имевшуюся просрочку.

4 Списание сторонних долгов:

Все необеспеченные залогом кредиты, займы и налоги списываются судом полностью.

01. Главный принцип Закона № 298-ФЗ: локальное мировое соглашение

До принятия Федерального закона № 298-ФЗ любая ипотечная квартира при банкротстве подлежала безусловной продаже на торгах, даже если должник исправно вносил платежи и жилье являлось единственным для семьи. Закон № 298-ФЗ коренным образом изменил судебную практику, внедрив в статью 213.10-1 Закона № 127-ФЗ механизм отдельного локального мирового соглашения.

Суть механизма проста: гражданин проходит полноценную процедуру банкротства в Арбитражном суде, в ходе которой с него полностью списываются все потребительские кредиты, кредитные карты, микрозаймы и налоги, а ипотечный кредит выделяется в обособленный поток и продолжает обслуживаться без продажи квартиры.

Согласие остальных кредиторов больше не требуется

По правилам ст. 213.10-1 Закона № 127-ФЗ отдельное мировое соглашение по ипотеке подписывается только с залоговым банком. Банки по потребительским кредитам и МФО не имеют права голосовать против соглашения или требовать продажи жилья, так как они изначально выдавали необеспеченные займы.

02. Критерии защиты единственного ипотечного жилья

Чтобы арбитражный суд утвердил мировое соглашение и исключил квартиру из конкурсной массы, ситуация гражданина должна отвечать строгим формальным критериям:

Основания для сохранения жилья

Квартира или дом являются единственным пригодным жильем для должника и его семьи;
Ипотека не имеет критической просрочки либо представлен реалистичный график ее погашения;
Определен надежный источник платежей (доход самого должника или третьего лица);
Деньги на ипотеку не изымаются из конкурсной массы в ущерб другим кредиторам.

Критические риски продажи на торгах

У должника или супруга есть в собственности иная пригодная недвижимость или долей;
Просрочка по ипотеке превышает 6–12 месяцев без источника погашения;
Плательщик не может подтвердить легальность происхождения денег;
Квартира признана роскошным жильем с многократным превышением учетных нормативов площади.

Экспресс-классификатор рисков сохранения ипотеки

Выберите параметры вашей ситуации для проверки соответствия Закону № 298-ФЗ

1. Статус жилья в собственности семьи:

2. Текущая платежная дисциплина по ипотеке:

3. Кто будет вносить ежемесячные платежи:

03. Кто имеет право платить ипотеку за должника

В период процедуры реализации имущества банковские счета должника блокируются финансовым управляющим. Поэтому ключевой фигурой мирового соглашения выступает третье лицо — плательщик.

Плательщиком может быть любой дееспособный гражданин: супруг, родитель, совершеннолетний ребенок, созаемщик, поручитель или иной родственник. К плательщику предъявляются два главных требования:

Подтвержденный официальный доход: справка 2-НДФЛ, выписка по счету самозанятого или декларация ИП, подтверждающая, что после оплаты ипотеки у плательщика остаются средства на жизнь;
Обособленность средств от конкурсной массы: деньги на ипотеку не должны быть скрытыми активами самого должника.

Устные обещания родственников не принимаются судом

Арбитражный суд требует нотариальное или процессуальное согласие третьего лица с приложением справок о доходах за последние 12 месяцев. Без подтверждения дохода банк откажет в подписании мирового соглашения.

04. Обязательные условия банков: госпошлина и ретро-платежи

При заключении локального мирового соглашения залоговый банк (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, ДОМ.РФ и др.) защищает свои финансовые интересы и выставляет два обязательных разовых условия «на входе»:

Компенсация госпошлины кредитора по ст. 333.21 НК РФ

Банк уплачивает государственную пошлину при подаче заявления о включении в реестр требований кредиторов. По закону (пп. 9 п. 1 ст. 333.21 НК РФ) размер пошлины составляет 50% от расчетной шкалы имущественных исков.

При мировом соглашении банк требует возместить эти расходы в полном объеме.

Если требование банка ранее уже подтверждено решением районного суда, пошлина равна 0 ₽ (пп. 5 п. 1 ст. 333.37 НК РФ).
Ретроспективная уплата платежей за весь период суда

С даты введения процедуры банкротства до даты судебного заседания по утверждению мирового соглашения проходит от 3 до 7 месяцев. Банк требует внести все ежемесячные платежи за эти месяцы единой суммой перед заседанием суда, чтобы войти в стандартный график без просрочек.

Калькулятор разовых затрат «на входе» в мировое соглашение

Рассчитайте точный размер госпошлины банка по ст. 333.21 НК РФ и сумму ретроспективных платежей

Остаток основного долга по ипотеке (₽): Сумма требования, заявленная банком в арбитражный суд

Ежемесячный платеж по графику (₽): Регулярный взнос по ипотечному договору

Срок процедуры до утверждения соглашения:

Период с момента банкротства до заседания по соглашению

Имеющаяся просрочка до банкротства (₽): Если просрочки не было, оставьте 0 ₽

Требование банка уже подтверждено вступившим в силу решением суда (госпошлина 0 ₽ по пп. 5 п. 1 ст. 333.37 НК РФ)

Госпошлина банка (50% ст. 333.21)

39 500 ₽

Ретро-платежи за время суда

160 000 ₽

Итого разовый взнос на входе
199 500 ₽

Итоговый стартовый резерв для суда: 199 500 ₽

Для утверждения локального мирового соглашения плательщику необходимо единовременно внести до заседания суда:

Ретроспективные платежи (за 5 мес.): 160 000 ₽
Компенсация 50% госпошлины банка (ст. 333.21 НК РФ): 39 500 ₽

Что дальше: стандартный график банка возобновляется — регулярные выплаты по 32 000 ₽ в месяц. Все прочие долги (потребительские кредиты, кредитные карты, МФО, налоги) суд полностью списывает.

Хотите оценить шансы сохранения ипотечной квартиры?

Проанализирую ваш кредитный договор, состав созаемщиков и требования залогового банка до подачи документов в суд.

06. Сложные ситуации: маткапитал, военная ипотека и развод

ст. 10 Закона № 256-ФЗ Иммунитет сохранен

Материнский капитал в ипотечной квартире

Если при покупке или погашении ипотеки использовались средства маткапитала, гражданин обязан выделить доли несовершеннолетним детям после погашения залога. По Закону № 298-ФЗ это не препятствует мировому соглашению, а напротив, усиливает правовую защиту жилья.

Срок выдела долей: Обязательство исполняется строго после полного погашения ипотеки. До снятия залога банк не вправе требовать досрочного распределения долей.

Локальное мировое: Наличие детских долей не мешает соглашению: залоговый банк продолжает получать ежемесячные выплаты от третьего лица или самого должника.

Позиция арбитражных судов: Участие несовершеннолетних привлекает органы опеки и прокуратуру, что категорически исключает продажу квартиры на открытых торгах.

ФЗ № 117-ФЗ (НИС) Госплатежи продолжаются

Военная ипотека (накопительно-ипотечная система)

При накопительно-ипотечной системе квартира находится в двойном залоге: у коммерческого банка и у Российской Федерации. Личное банкротство военнослужащего не приводит к изъятию жилья.

Двойное обременение: Залог оформлен одновременно в пользу банка и ФГКУ «Росвоенипотека». Государство обслуживает кредит на протяжении всего срока службы.

Списание личных долгов: Арбитражный суд полностью списывает потребительские кредиты, микрозаймы и карты военнослужащего, не расторгая договор военной ипотеки.

Участие Росвоенипотеки: Ведомство привлекается к судебному делу в качестве третьего лица и документально подтверждает сохранение финансирования.

ст. 45 СК РФ Перевод обязательства

Созаемщики и раздел имущества при разводе

Если бывшие супруги являются созаемщиками, банкротство одного из них не лишает жилья второго: мировое соглашение позволяет локализовать долг и защитить семейную недвижимость.

Обязанность на одном супруге: Соглашение переводит обязанность по дальнейшей уплате ипотеки на того супруга, который продолжает проживать в квартире.

Подтверждение дохода: Супруг-плательщик подтверждает банку платежеспособность справками 2-НДФЛ или доходами самозанятого за последние 6–12 месяцев.

Сохранение собственности: Квартира исключается из конкурсной массы банкрота и сохраняется за проживающим в ней супругом и детьми по ст. 213.10-1 Закона № 127-ФЗ.

07. Пошаговый порядок и конструктор мирового соглашения

Процедура утверждения мирового соглашения включает 4 последовательных этапа:

Заявление о намерении сохранить жилье

В тексте заявления о банкротстве указывается статус жилья и ходатайство о выделении ипотечного обязательства по ст. 213.10-1 Закона № 127-ФЗ.
Переговоры с ипотечным банком и согласование условий

Банк рассчитывает точную сумму госпошлины и остаток ретроспективных платежей. Плательщик предоставляет справки о доходах.
Внесение разового платежа и подписание проекта

Третье лицо или должник оплачивает ретро-платежи и пошлину, после чего стороны подписывают мировое соглашение.
Вынесение определения Арбитражного суда

Судья проверяет законность условий, утверждает соглашение и исключает квартиру из конкурсной массы.

Как пользоваться конструктором

Заполните поля своими данными, выберите нужный документ, скопируйте готовый текст или скачайте файл для согласования с банком и передачи в суд.

Важно: модельный проект

Проект составлен по ст. 213.10-1 Закона № 127-ФЗ. Точные суммы ретро-платежей и госпошлины банк рассчитывает индивидуально перед подписанием.

Онлайн-конструктор отдельного мирового соглашения и процессуальных документов

Укажите параметры вашего дела и ипотеки для мгновенного формирования юридически выверенного проекта

1. Данные арбитражного дела и суда

Арбитражный суд:

Номер дела в суде:

Город подписания:

2. Должник, плательщик и управляющий

ФИО Должника:

Паспортные данные Должника:

Адрес регистрации Должника:

ФИО финансового управляющего:

ФИО Третьего лица (плательщика):

Статус / родство плательщика:

Паспортные данные плательщика:

Адрес и телефон плательщика:

3. Банк, кредит и залоговое жилье

Банк-залогодержатель:

Кредитный договор (№ и дата):

Кадастровый номер квартиры:

Адрес и площадь квартиры:

Остаток долга по ипотеке (₽):

Ежемесячный платеж (₽):

Госпошлина банка к компенсации (₽):

Срок внесения ретро-платежей:

Документ готов к формированию

Все указанные реквизиты будут автоматически вставлены в готовый процессуальный документ

08. Фатальные ошибки перед банкротством с ипотекой

Неправильные подготовительные действия могут сорвать утверждение отдельного мирового соглашения и привести к потере квартиры на торгах. В судебной практике выделяют 5 главных рисков:

01 Прекращение платежей по ипотеке задолго до суда Риск: арест жилья приставами и взыскание через районный суд до банкротства

Чем грозит: При просрочке свыше 3 месяцев банк успевает получить решение районного суда об обращении взыскания на квартиру до введения банкротства, что приведет к аресту жилья приставами.

Как правильно: Не прекращать текущие платежи или заблаговременно подать заявление в Арбитражный суд с ходатайством о принятии обеспечительных мер.

02 Дарение или переоформление долей на родственников Риск: аннулирование сделки по ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ и отказ в списании долгов

Чем грозит: Любые безвозмездные сделки за 1–3 года до суда оспариваются финансовым управляющим по ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ. Суд аннулирует сделку и откажет в списании долгов.

Как правильно: Сохранять статус-кво. Единственное жилье защищено законом № 298-ФЗ напрямую, искусственное дробление долей создает лишь юридические риски.

03 Оплата ипотеки со своего счета после введения суда Риск: блокировка счета и оспаривание платежей иными кредиторами по ст. 61.3 Закона № 127-ФЗ

Чем грозит: Все счета должника блокируются. Прямые платежи должника могут быть оспорены иными кредиторами по ст. 61.3 Закона № 127-ФЗ как преимущественное удовлетворение требований.

Как правильно: Вносить текущие и ретроспективные платежи исключительно со счета третьего лица (плательщика) с указанием номера кредитного договора.

04 Неподтвержденный или серый доход у плательщика Риск: отказ банка в согласовании условий и срыв утверждения мирового соглашения судом

Чем грозит: Если третье лицо не может предоставить банку справку 2-НДФЛ, декларацию или выписку о доходах, банк откажет в согласовании, а суд не утвердит мировое соглашение.

Как правильно: Заранее запросить у плательщика официальные справки о доходах за последние 12 месяцев до направления проекта в банк.

05 Сокрытие второй жилой недвижимости или долей в чужом жилье Риск: утрата статуса «единственного жилья» и продажа квартиры на торгах

Чем грозит: При наличии доли в родительской квартире, дачи с жилым домом или второй квартиры ипотечное жилье теряет безусловный статус «единственного», что грозит продажей на торгах.

Как правильно: Провести предварительный правовой аудит всех объектов недвижимости должника и супруга по данным Росреестра до подачи иска.

09. Судебная практика: позиции Верховного Суда РФ

Правоприменительная практика по защите ипотечного жилья сформирована на уровне высших судебных инстанций: конституционное право семьи на единственное жилище признается безусловным приоритетом перед требованиями кредиторов по потребительским займам и налогам.

Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС22-9597

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ

Ключевой прецедент

«Баланс интересов кредиторов и должника не может нарушаться за счет безосновательного лишения гражданина и его несовершеннолетних детей единственного жилья, если залоговый кредитор получает своевременное удовлетворение от третьего лица».

Обязанность залогового банка: Кредитор не вправе настаивать на реализации квартиры на торгах при готовности третьего лица продолжать график выплат.

Защита жилья должника: Недвижимость исключается из конкурсной массы и гарантированно закрепляется за гражданином после завершения процедуры.

Западно-Сибирский округ Тюмень / ХМАО

Возражения незалоговых банков и МФО: Суды отклоняют доводы кредиторов по кредиткам и займам о «неравном удовлетворении». Квартира находится в залоге, поэтому прочие кредиторы не имеют законных прав на залоговую массу.

Московский и Уральский округа ФНС и налоги

Претензии налоговых органов: Задолженность перед бюджетом не препятствует мировому соглашению по ипотеке. Позиция ФНС не может нарушать социальные гарантии должника на единственную крышу над головой.

Принудительное утверждение ст. 213.10-1

Защита от саботажа банка: При необоснованном отказе или затягивании ответа банком арбитражный суд утверждает локальный план реструктуризации принудительным определением суда.

Вывод судебной практики 2025–2026 годов: Суды единообразно применяют Закон № 298-ФЗ: если квартира является единственным жильем и привлечен платежеспособный плательщик, недвижимость защищена от продажи на 100%, а все сторонние долги списываются без остатка.

10. Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Спишут ли ипотеку вместе с другими долгами?

Нет, ипотечный долг не аннулируется. Ипотека сохраняется в неизменном виде, и плательщик продолжает выплачивать ежемесячные взносы по графику. При этом все сторонние потребительские кредиты, кредитные карты и микрозаймы списываются судом на 100%.

Может ли банк отказать в заключении мирового соглашения?

Если жилье единственное, плательщик подтвердил легальный доход, компенсировал госпошлину и закрыл ретроспективные платежи, необоснованный отказ банка признается судом злоупотреблением правом, и суд утверждает план реструктуризации принудительно (ст. 213.10-1 127-ФЗ).

Нужно ли согласие остальных кредиторов на сохранение жилья?

Нет. Согласно Федеральному закону № 298-ФЗ локальное мировое соглашение заключается исключительно между должником/третьим лицом и ипотечным банком. Согласие других банков или МФО не требуется.

Кто может выступать плательщиком ипотеки?

Плательщиком может быть любое третье лицо: супруг, родственник, созаемщик или третье лицо со стабильным официальным доходом, достаточным для ежемесячного платежа.

Что будет, если после банкротства плательщик перестанет платить?

При нарушении графика платежей банк восстанавливает право на обращение взыскания на заложенную квартиру в обычном порядке по Закону «Об ипотеке». Поэтому важно обеспечить стабильный источник финансирования.

Можно ли использовать материнский капитал в процедуре?

Да, использование маткапитала не препятствует сохранению жилья. Обязательство по выделению долей детям сохраняется и исполняется после полного погашения ипотечного кредита.

Нормативно-правовая база и первоисточники 5 источников

Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ Изменения в Закон о банкротстве по защите единственного ипотечного жилья граждан
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Статья 213.10-1 (локальное мировое соглашение по ипотеке), ст. 213.25–213.28 (освобождение от долгов)
Налоговый кодекс РФ Пп. 9 п. 1 ст. 333.21 (госпошлина кредитора 50% от расчетной шкалы), пп. 5 п. 1 ст. 333.37 (освобождение от пошлины при наличии судебного акта)
Гражданский процессуальный кодекс РФ Статья 446 (пределы и гарантии исполнительского иммунитета)
Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС22-9597 Баланс интересов при сохранении залогового жилья третьим лицом в процедуре банкротства

Игорь Полицаев Адвокат по банкротству [Реестр № 72/1542]

Разберу вашу ипотеку и подготовлю соглашение с банком

Задать вопрос в MAX +7 (929) 269-17-37